เปรียบเทียบ REIT อสังหา ไทย — FTREIT 6.35%, CPNREIT, AMATAREIT 2026

REIT อสังหาริมทรัพย์ไทย Outperform ตลาด SET กว้างเงียบ ๆ ในปี 2026 FTREIT ที่เน้นอุตสาหกรรมให้ปันผล 6.35% ณ ปลายพฤษภาคม และยักษ์ค้าปลีกอย่าง CPNREIT กับผู้เล่นนิคมอุตสาหกรรม AMATAREIT รักษาการจ่ายกระแสเงินสดมั่นคง สำหรับนักลงทุนรายได้ไทยที่มองข้ามปันผลธนาคาร REIT สมควรได้ความสนใจมากกว่าที่ได้ทั่วไป นี่คือการแยกตัวเลือกหลักสามตัว

FTREIT — คลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรม

Frasers Property Thailand Industrial Freehold & Leasehold REIT ลงทุนในคลังสินค้าและหน่วยโรงงานอุตสาหกรรม โดยพอร์ตได้ประโยชน์จากเทรนด์การย้ายซัพพลายเชน China+1 ที่ยกอัตราการเช่านิคมอุตสาหกรรมไทย ณ ปลายมกราคม 2026 Trust ถือสิทธิ Freehold และ Leasehold ทั่วพอร์ตอุตสาหกรรมที่กระจาย

Yield 6.35% อยู่ในด้านสูงของ REIT ไทยและสะท้อนสองเรื่อง: อัตราการเช่ามั่นคงในพื้นที่อุตสาหกรรมและวินัย Payout อนุรักษ์นิยม สำหรับนักลงทุนรายได้ Horizon ยาว FTREIT เป็นตัวเลือกสะอาดที่สุดในสามตัว

CPNREIT — ผสมค้าปลีก สำนักงาน โรงแรม

CPN Retail Growth Leasehold REIT ถือพอร์ตที่ครองโดยทรัพย์สิน Central Group: Central พระราม 2, Central พระราม 3, Central ปิ่นเกล้า, Central Chiangmai Airport, Central Pattaya บวก Hilton Pattaya และตึก Ninth Towers Profile ความเสี่ยงต่างจาก FTREIT — Exposure ค้าปลีกและโรงแรมหมายถึงไวต่อการใช้จ่ายผู้บริโภคและวงจรท่องเที่ยวมากกว่า

สไลซ์โรงแรมฟื้นขณะตัวเลขท่องเที่ยวไทยสร้างต่อในปี 2026 ส่วนค้าปลีกขึ้นกับ Traffic ของห้าง Central ซึ่งทรงตัวพอสมควรในเมือง Tier 1 แต่อ่อนกว่าใน Tier 2

AMATAREIT — เกมนิคมอุตสาหกรรมล้วน

Amata Summit Growth REIT เน้นอาคารโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม Amata Nakorn และ Amata City — ราว 88 หน่วย 160,000+ ตารางเมตร เป็นตัวที่กระจุกที่สุดในสามตัวและได้ประโยชน์ตรงที่สุดจากอุปสงค์นิคมอุตสาหกรรมที่ต่อเนื่องจากผู้ผลิตต่างชาติย้ายมาไทย

ความเสี่ยงกระจุกเป็นของจริง: หากนิคมของ Amata Group เผชิญแรงกดดันอัตราการเช่า AMATAREIT มี Cushion กระจายจำกัด แต่ความกระจุกเดียวกันคือสิ่งที่ขับผลตอบแทนในวงจรอุปสงค์อุตสาหกรรมแข็ง

นักลงทุนไทยควรเปรียบเทียบอะไร

สามตัวชี้วัดสำคัญกว่า Headline yield:

• Distribution coverage — REIT ที่รายได้ Distributable เกินการแจกมี Runway ยาวกว่า FTREIT รักษา Coverage แข็งในอดีต
• Profile การหมดอายุสัญญาเช่า — การกระจุกการต่อสัญญาในปีใดเป็นความเสี่ยง Profile กระจายปลอดภัยกว่า
• อายุทรัพย์สินและความต้องการ Capex — ทรัพย์สินเก่ากว่าต้องการการลงทุนใหม่มากกว่า ซึ่งกดดันการแจกตามเวลา

มุมภาษีสำหรับนักลงทุนไทย

การแจก REIT ให้บุคคลธรรมดาไทยเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% เป็นภาษีสุดท้าย ต่ำกว่าอัตราภาษีเงินได้ขั้นบันไดสำหรับนักลงทุนภาษีสูง ทำให้ REIT มีประสิทธิภาพภาษีเทียบกับรายได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ตรง

Capital gain บนหน่วย REIT จดทะเบียน SET (ขายมีกำไร) ยกเว้นภาษีสำหรับบุคคลธรรมดาที่ถือตรง เป็น Setup สะอาดกว่าอสังหาตรงที่ Capital gain เสียภาษีขั้นบันได

บทบาทพอร์ตสำหรับรายย่อยไทย

สำหรับนักลงทุนไทยที่สร้างพอร์ตกระจาย:

• Exposure REIT 5-10% สมเหตุสมผล — ให้ Yield การกระจายในสินทรัพย์จริง และความสัมพันธ์ต่ำกว่าตลาดหุ้นเทียบหุ้นตรง
• แบ่ง 2-3 REIT (เช่น FTREIT + CPNREIT) แทนการกระจุกในตัวเดียว
• อย่านับซ้ำกับการถืออสังหาตรง หากถือคอนโดอยู่ Exposure อสังหาริมทรัพย์มีนัยอยู่แล้ว

อะไรอาจเปลี่ยนภาพ

สามเรื่องที่ต้องดู:

• เส้นทางอัตรา ธปท. — REIT ปกติได้ประโยชน์จากอัตราต่ำกว่า (Discount rate ต่ำกว่าบน Cash flow) การขึ้นของ ธปท. ไม่น่าจะเกิดแต่จะกดดัน Valuation
• ตัวเลขท่องเที่ยวไทยตลอดปี 2026 — กระทบ CPNREIT โดยเฉพาะผ่าน Exposure Pattaya และ Chiang Mai
• อุปสงค์อุตสาหกรรมจาก China+1 — หนุน FTREIT และ AMATAREIT การกลับทางจะบีบ Yield

ข้อปฏิบัติ

สำหรับนักลงทุนไทยที่เน้นรายได้ การแบ่ง 50-50 ระหว่าง FTREIT (ความมั่นคงอุตสาหกรรม) กับ CPNREIT (การฟื้นค้าปลีก/โรงแรม) ให้ Yield ผสม ~5.5-6% พร้อม Exposure ประเภททรัพย์สินกระจาย เพิ่ม AMATAREIT นำมาซึ่งการกระจุกอุตสาหกรรมเพิ่ม ใช้ก็ต่อเมื่ออยาก Overweight ส่วนนั้นเฉพาะ ที่ 5-10% ของพอร์ต REIT เป็นผู้ร่วมที่มีน้ำหนักต่อรายได้โดยไม่เบียดการจัดสรรอื่น